Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать

Приобретение жилья – ответственный шаг для человека. Но его высокая стоимость и сложность проведения сделки часто становятся камнем преткновения. Поэтому при подборе недвижимости и передаче прав владения на нее важно ознакомиться с особенностями, возможностями и порядком осуществления покупки. Как купить квартиру по инструкции? Какими способами? Рассмотрим подробнее.

Ипотечный кредит для покупки квартиры

На сегодняшний день в ОАО «Сбербанк» применяется несколько схем выдачи кредитных денежных средств, и, соответственно, клиент может выбрать, какая форма расчетов для него наиболее приемлема. Один из вариантов — выдача кредита наличными деньгами до сделки купли-продажи. «Важным преимуществом жилищных программ ОАО „Сбербанк“ является то, что кредит выдается до совершения сделки с недвижимостью, а не после того, как эта сделка будет зарегистрирована в органах государственной регистрации, от чего часто отказываются продавцы квартиры и что затруднительно при расчетах с целой цепочкой сделок. Если оформляется ипотечная программа, то на период оформления ипотеки предоставляется промежуточное обеспечение (залог, поручительство), которое высвобождается сразу после оформления ипотеки», — говорит Ольга Тибанова, старший экономист отдела по работе с партнерами ОАО «Сбербанк».

Сама процедура выдачи кредита предполагает следующие действия: сначала клиент подает в любой филиал банка пакет документов: заявление-анкету по форме банка, документы, подтверждающие доход заемщика/созаемщиков/поручителей, и копии паспортов заемщика/созаемщиков/поручителей. Документы рассматриваются до 7 рабочих дней. С момента подачи кредитной заявки клиент ОАО «Сбербанк» имеет возможность в течение 3-х месяцев искать подходящий объект недвижимости. При наличии положительного решения банка о выдаче жилищного кредита заемщик может получить документ, подтверждающий возможность получения кредитных средств. После того как заемщик нашел подходящий объект недвижимости, необходимо предоставить документы на приобретаемый объект в банк. Это предварительный договор купли-продажи; свидетельство о регистрации права собственности объекта (от продавца); документы основания возникновения права собственности объекта (от продавца); подтверждение собственных средств не менее 20% (расписка от продавца в получении денежных средств/денежные средства на счете). Банк рассматривает предоставленный пакет документов на приобретаемый объект. После этого заемщик подписывает кредитную документацию и получает деньги наличными или на счет — это зависит от выбора самого человека.

После проведения расчета с продавцом заемщик направляется в Управление федеральной регистрационной службы (УФРС), регистрирует договор купли-продажи и оформляет право собственности, на это уходит порядка 5 дней. После оформления права собственности клиент в течение 6 месяцев со дня подписания кредитного договора предоставляет документы, подтверждающие приобретение объекта недвижимости: документы об оформлении в залог объекта и страхование предмета залога в случае оформления ипотечного кредита.

Читайте также:  Распродажи в Риме: сезоны, даты, магазины

Еще в конце 2008 года в ООО «Сбербанк» в используемую форму расчетов стали внедрять аккредитив. «Сама процедура выдачи кредита предполагает следующие действия: одновременно с открытием ссудного счета заемщику открывается текущий счет, на который перечисляются кредитные средства. Заемщик осуществляет регистрацию договора купли-продажи в УФРС и оформляет право собственности — порядка 5 дней. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие оформление объекта недвижимости на покупателя (документы, подтверждающие оформление в залог объекта и страхование предмета залога в случае оформления ипотечного кредита). Банк проверяет предоставленный пакет документов и перечисляет денежные средства на счет продавца. Аккредитивная форма расчетов является платной услугой, сумма которой равномерно распределяется между продавцом и покупателем», — поясняет старший экономист отдела по работе с партнерами ОАО «Сбербанк» Ольга Тибанова.

Условия ипотеки в Израиле

Предоставление машканты, равно, как и государственной ссуды, осуществляется на таких условиях:

  • Займ выдается под ставку 3-4% годовых;
  • Продолжительность кредитования составляет 28 лет;
  • Займ может быть выдан на сумму, которая не может превышать 60% от стоимости покупаемого жилья.

Для оформления ипотечного займа следует подготовить следующие документы:

  • Паспорт лица, претендующего на выдачу кредита, а также его/ее мужа/жены, если таковой/таковая имеется;
  • Паспорта поручителей;
  • Справка из налоговой инспекции о годовом доходе за два последних финансовых года;
  • Документы на жилье, которыми на данный момент владеет заемщик.
  • *Следует заметить, что каждый документ должен быть представлен на иврите, либо на английском и быть дополнен подписью нотариуса.

При определении размера кредита вносят корректировки, учитывая индекс роста потребительских цен. Стоит заметить, что в случае с групповым займом (когда он выдается семье и группе отдельных граждан) его фиксируют к индексу на 80%. Когда кредит оформляет физическое лицо, корректировка осуществляется на все 100%. В случае проживания в доме либо квартире, которая была куплена по машканте, на протяжении пятнадцати лет по истечении данного срока заемщик получает право на государственный бонус. Речь идет о «маанак мутне», суть которого сводится к списанию оставшегося долга и снятию с недвижимости обременения.

Отнюдь не специально ипотека в Израиле предусматривает столь «гладкие» условия. Во время приобретения жилья непременно приходится сталкиваться с множеством неучтенных расходов. К ним следует отнести оплату услуг посредника, которая равна 1-2%, а также услуг адвоката (размер оплаты аналогичен), налог на приобретение недвижимости, расходы за запись в ТАБО (так в Израиле называется местная архитектура) и пр. В связи с этим еще до оформления ипотеки на покупку жилья, с предоставлением которого у вас не возникнет проблем, следует просчитать размер трат, которые у вас могут возникнуть.

Затраты на услуги риелтора

К услугам риелтора может обратиться любая из сторон сделки. Соответственно инициатор и будет нести расходы. Стоимость услуг зависти от расценок, компании, действующих на момент обращения заинтересованного лица. Она вносится в договор, заключаемый с риелтором. Размер определяется в процентах от стоимости жилья. В среднем это от 2-х до 5-ти %.

В столице, например, вот за сколько оформляется сделка с участием риелтора:

  1. Обычная покупка или продажа типовой квартиры обойдется клиенту крупного агентства в 150 – 200 тысяч рублей.
  2. Компания поменьше может потребовать 100 – 150 тысяч.
  3. Частные риелторы берут за свои услуги от 70 – 80 тысяч и выше, в зависимости от собственных амбиций и текущего состояния своего банковского счета.

Квартира в Израиле – расходы и доходы

Большинство россиян покупает жильё в Израиле не только для семейного отдыха, но и с целью заработать на ренте. Оставить квартиру простаивающей 11 месяцев в году было бы слишком дорогим удовольствием. Расходы на содержание объекта строго индивидуальны и зависят от площади квартиры, её местоположения и ставок управляющей компании. Собственники жилья обязаны оплачивать:

  • Муниципальный налог (около 60 долларов в месяц)
  • Счета за электроэнергию (около 0,15 долларов за 1 кВт)
  • Счета за воду (около 0,9 долларов за 1 м³)
  • Счета за газ (около 3–6 долларов в месяц)
  • Работу управляющей компании (от 9 до 150 долларов в месяц в зависимости от объема услуг)

В среднем годовое содержание квартиры в Израиле обходится в 20-40 долларов за квадратный метр недвижимости. С учетом всех дополнительных факторов сумма может составить до 10 000 долларов. Чтобы компенсировать расходы и заработать на ренте, удобнее всего отдать собственность в управление квалифицированной организации, которая будет сдавать жильё на длительный срок или посуточно. Посредник возьмет за свои услуги примерно 15% от стоимости аренды, еще 10% суммы придется отдать в качестве налога на доход. Итоговый заработок будет зависеть от уровня квартиры и удачности ей расположения. Прогнозируемый месячный доход от скромной студии на побережье в Нетании составляет 1000 — 1500 долларов, а от апартаментов с двумя спальнями в центре Тель-Авива – от 3500 до 5000 долларов.

Как принять участие в аукционе?

Алгоритм для участия в торгах достаточно прост: нужно получить электронную подпись (делается это через специальные удостоверяющие центры, которые указаны на сайте конкретной торговой площадки), отправить заявку и внести аванс (у различных организаций он различается) для обеспечения участия. Куда-либо ехать не придется: все аукционы проводятся в электронном виде. «Побеждает» тот, кто предлагает лучшую цену.

Не могу выплачивать ипотеку – что мне делать?

Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость

Покупателем квартиры, продаваемой с торгов, может стать любой. Впрочем, частые участники таких мероприятий — опытные инвесторы или рантье. Также некоторые эксперты полагают, что приобрести конфискованное судебными приставами жилье по выгодной цене человеку «с улицы» практически невозможно. «В каждом регионе Отдел реализации ФССП самостоятельно отслеживает все объекты недвижимости. И лакомые куски либо не доходят до торгов, либо торги проводятся с нарушениями и только для нужных победителей, исключая возможность участия посторонних покупателей», — комментирует директор ООО «НОРД» Василий Попов.

Читайте также:  В чем встречать новый год 2021: цвет, наряды (фото)

Как самостоятельно провести сделку по продаже квартиры

Оформление продажи квартиры проводят двумя способами: через риелтора или самостоятельно. В случае заключения сделки при участии посредника он контролирует процесс. Если вы отказались от услуг агентства, придерживайтесь таких рекомендаций.

Следите за документами

Проверяйте все документы для продажи квартиры. Сверяйте информацию в них с паспортными данными продавца. Проследите, чтобы во всех бумагах были указаны достоверные данные: адрес объекта, характеристики и т.д. Справки не должны быть просрочены. Сделайте для себя чек-лист с перечнем нужных бумаг, попросите продавца их предоставить, и проверьте все по списку.

Заключайте договор

Если покупаете квартиру через риелтора, заключите с ним договор. При продаже по системе партнерских продаж (СПП) продавец подписывает эксклюзивный договор. Частые вопросы, связанные с этим форматом работы риелтора:

  1. Что такое эксклюзивный договор? Соглашение, по которому продавец обязуется доверить продажу объекта конкретному агентству или риелтору.
  2. Что такое СПП? Система, при которой риелторы работают в рамках партнерства: представитель продавца ищет покупателя через других посредников рынка, предлагая часть своего гонорара.

В ходе покупки квартиры вам предстоит заключить два договора: предварительный и основной. В каждом из них внимательно проверьте данные о продавце и покупателе, объекте недвижимости, стоимости, перечитайте условия продажи, расторжения договора, сроки и др.

Оформляйте квартиру у нотариуса. Он регистрирует переход права собственности. Регистрация сделки купли-продажи квартиры подтверждает законность процедуры, и она имеет юридическую силу. Оба договора стороны заключают письменно и оба заверяют у нотариуса.

Что нужно переоформить после покупки квартиры

Поэтому, при самостоятельной покупке вы заключаете два договора со второй стороной сделки, а при привлечении риелтора – еще и с посредником.

Контролируйте ситуацию

Оформление продажи квартиры без участия риелтора требует повышенного внимания к каждому этапу со стороны и продавца, и покупателя. Следите, чтобы продавец вовремя подготовил документы, звоните и узнавайте, какие справки он уже успел собрать, и нет ли проблем с подготовкой бумаг. Проверяйте все, что подготавливает продавец, консультируйтесь у юриста, правильно ли проходит оформление купли-продажи квартиры.

Сначала читайте, потом подписывайте

Оформление сделки купли-продажи квартиры сопровождается подписанием договора, по которому одна сторона передает имущество второй за денежное вознаграждение. Ставьте подписи на этих документах только после прочтения всех пунктов. В договоре не должно оставаться пустого места, в котором можно было бы прописать текст позже. Требуйте исправить любые двузначности или неясности. Чем проще и точнее все написано, тем лучше. Разберитесь в каждом пункте. Что не ясно – спросите у юриста.

Не передавайте полномочия

Все, что можете сделать собственными силами, делайте. Оформляйте доверенность, только если фактически не в состоянии лично участвовать в сделке и имеете возможность доверить задачу кому-то опытнее вас.

Как купить квартиру по генеральной доверенности

Оформление купли-продажи квартиры требует скрупулезной проверки документов, продавца и самой квартиры. Подписывайте документы и оставляйте задаток, только убедившись в отсутствии проблем и обременений.