Как купить квартиру в ипотеку в другом городе — порядок действий

Купишь квартиру в ипотеку, пройдет пара лет – и прибавление в семье. Или другая работа с другой зарплатой. Или подвернулся супервыгодный вариант покупки. А у тебя – кредит на 20 лет… Как продать квартиру в ипотеке, чтобы всё по закону, и не продешевить? Возможно ли это вообще? Да. Более того, существует сразу несколько вариантов такой продажи. О них и поговорим.

Права владельца на кредитную квартиру

Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя. А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк. В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

Реальные истории:«У меня была ипотека под чудовищные проценты – кажется, 14,8% – в одном маленьком банке. Когда оставалось 150 тысяч, уже сил не было жить в однушке, решила ее продать. Не стала ничего сообщать ни банку, ни покупателю, чтобы не тянуть резину. Взяла задаток, погасила ипотеку, сняла обременение и оформила как куплю-продажу. Самое трудное было уговорить покупателя подождать со сделкой неделю»

Виды ипотеки в Израиле

В современный период в Израиле предлагают три разновидности займов по ипотеке. Чаще всего клиенты выбирают машканту — носит ипотека целевого назначения. Она предоставляется для того, чтобы заемщик могут купить, либо возвести дом. Источником здесь выступает государственный бюджет. Это своего рода народная ипотека. На ее выдачу может рассчитывать каждый, у кого на первое июня 1971 года не было в данной стране своего жилья.

Машканта предусматривает одно требование. Получить ее можно при условии предоставления залога, в качестве которого выступает покупаемое жилье. Выплата машканты осуществляется в виде одинаковых платежей, которые производятся каждый месяц на протяжении всего времени кредитования (аннуитетными платежами). Чаще всего в случае оформления данного вида кредита большинство банков предоставляют его при условии, что заемщик сможет обеспечить поручителей. В Израиле такие люди именуются как гаранты.

Читайте также:  30 прибыльных бизнес-идей из Европы 2020 года

Подобно нашей стране, в Израиле не получится продать, либо приобрести имущество, которое связано с таким бременем, пока не будет целиком погашен кредит. Банк-кредитор может воспользоваться возможностью позволить перевести машканту на иного кредитора. Также он может дать свое согласие на то, чтобы приобретенная по машканте недвижимость была реализована, а вырученные средства были потрачены на покупку другого жилья аналогичным методом. Машканта может быть предоставлена исключительно на приобретение жилья на первичном рынке. Стоит заметить, что дом на текущий момент должен эксплуатироваться, а само жилье в нем должно иметь отделку выполненную под ключ.

Наряду с этим в Израиле можно оформить и государственную ипотечную ссуду. На нее могут рассчитывать вместе со здешним населением и граждане других стран. Ее предоставлением занимаются власти страны в целях покупки квартир и домов в тех или иных районах Израиля. Становится ясно, что речь идет о не вполне привлекательных местах для проживания местах в виду слабой инфраструктуры, недостаточно развитой промышленности и пр. В таких случаях государство помогает с ипотекой, но в элитных городах подобную ссуду вам точно никто не даст.

Предоставление займа со стороны государства требует его возвращения. Поэтому о бесплатности здесь речи не идет. Так что подобная разновидность государственной поддержки вызывает много вопросов. Поэтому вполне логично, что ее предлагают для граждан из других стран, которые недостаточно хорошо разбираются в тонкостях данной страны. Данная ссуда выдается при условии, что жилье будет приобретено в строго определенном районе. И чаще всего тут подразумевается не Телль-Авив.

Предоставление государственных займов осуществляется на приобретение квартир не только на первичном, но и на вторичном рынке. Хотя покупка последних возможна исключительно в районах, которые указаны в государственной программе. Так, имея государственную ссуду, заемщик может купить в районе Иерусалима недвижимость нигде, кроме как в Маале-Адумим. В данном случае речь идет о поселении городского типа, которое расположено за зеленой чертой.

Существует и третий вид ипотеки, в качестве которого выступают ипотечные займы целевого назначения, которые можно получить без государственной поддержки в коммерческих банках для покупки недвижимости в стране. Их предоставляют для покупки недвижимости на первичном и вторичном рынках. К тому же на эти заемные средства могут быть возведены дома.

Какие банки оформят межрегиональную сделку

На самом деле подобными сделками крупные банки не удивишь – даже сотрудники региональных отделений оформляют удаленную ипотеку несколько раз в неделю. Поэтому обратиться можно в любое сетевое учреждение, филиал которого работает как в городе проживания заемщика, так и в регионе, где приобретается недвижимость.

Читайте также:  Где лучше отдыхать — в Абу-Даби или в Дубае?

Все застройщики, которым можно доверять, сотрудничают с ведущими финансовыми учреждениями страны – Сбербанком, ВТБ, Россельхозбанком, Райффайзенбанком и пр.

Перед тем как купить квартиру находясь в другом городе, уточните у застройщика, в каких банках объект прошел аккредитацию. Из представленного списка выделите те организации, филиалы которых открыты в обоих городах. Окончательный выбор сделайте в пользу 1-3 финансовых структур, услугами которых пользовались ранее.

Сравним условия

Какие банки оформят межрегиональную сделку

Это могут быть банки с разветвленной сетью отделений:

  • Росбанк оформит жилищный кредит на квартиру или долю с выплатой от 9,5% банку ежегодно. При наличии первоначального взноса гражданам 21-64 лет предоставят от 0,3 млн рублей на 3-25 лет. Получателю необходимо предъявить паспорт и предоставить 3 оригинальных документа, в том числе справку от работодателя по форме 2НДФЛ.
  • Дельта-Кредит предлагает тариф от 9,5% в год на квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Сумма займа превышает 0,3 млн, срок гашения долга – не выше 25 лет. Получателем займа может стать любой работающий клиент не старше 64 лет вне зависимости от наличия гражданства. Заявку рассмотрят за 3 дня.
  • Банк ВТБ мотивирует заемщиков оформлять ипотеку на квартиры повышенного метража. Сделку можно оформить удаленно по тарифу от 9,7% в год на период с 1 года до 30 лет. Максимальный заем – 60 млн рублей. Запрос рассмотрят в течение недели от клиента 21-70 лет с общим стажем по трудовой более 1 года.
  • Альфа-Банк предлагает купить готовое жилье с переплатой от 9,9% за каждый год ипотеки. Продолжительность гашения составляет от 3 до 30 лет, сумма покупки — не более 50 млн. По запросу гражданина 21-70 лет решение примут в течение дня. Получателю ссуды необходимо отработать на последнем месте свыше 4 месяцев, иметь стаж по документам более 1 года.

Условия ипотеки ВТБ — в помощь заемщику

Условия ипотеки Альфа-Банка

Рекомендации по оформлению

Планируя покупку дома с участком в кредит, необходимо сначала выбрать объект, который вам подходит. И уже с учетом его особенностей подбирать банк и ипотечную программу. Сама процедура не отличается от ипотечных программ на квартиры. Заемщику нужно:

  • получить одобрение кредита;
  • согласовать с банком объект недвижимости;
  • провести оценку объекта.

В некоторых банках оценка не требуется, если на покупку нужно менее 1,5 миллиона рублей. Если все в порядке, с заемщиком подпишут договор и выделят необходимую сумму.

Если же банки настойчиво отказывают, стоит рассмотреть и другие варианты кредитования. Например, оформление потребительского кредита или нецелевого под залог городской квартиры. Если своего жилья нет, можно привлечь созаемщиков — третьих лиц. Это могут быть родители или близкие родственники, у которых есть квартира и которые готовы стать залогодателями при подписании ипотечного договора.

Нередко эти способы становятся единственной возможностью получения кредита на жилье. И они же имеют ряд преимуществ перед ипотечными программами на покупку дома с участком. Для получения нецелевого кредита не нужно согласовывать с банком объект. Не требуется первоначальный взнос, который часто оказывается неподъемной суммой для заемщика. Никто не запрещает часть кредита оставить себе, чтобы сделать ремонт в приобретенном доме, купить мебель или пустить на другие нужды. И, наконец, если что-то «пойдет не так», продать жилье без обременений будет куда проще, чем залоговое имущество банка.

Читайте также:  Прага в декабре: отдых, ярмарки и Рождество

Государственная программа помощи заемщикам

Для кого. Государство может незащищенным категориям людей:

  • родителям и опекунам несовершеннолетних детей;
  • заёмщикам, у которых на иждивении школьник, студент или аспирант в возрасте до 24 лет на очной форме обучения;
  • ветеранам боевых действий;
  • инвалидам или родителям детей-инвалидов.

Кроме этого, должно быть соблюдено два условия:

  • среднереднемесячный доход семьи за последние 3 месяца не выше двойного прожиточного минимума, принятого в вашем регионе;
  • ограничения по площади квартиры: однокомнатная — 45 м2, двухкомнатная — 65 м2, трехкомнатная — 85 м2;
  • ежемесячный платеж по кредиту с даты заключения кредитного договора вырос на 30% или больше.

Банк снизит сумму долга, соответственно, уменьшатся и ежемесячные платежи. Но платить их вам все равно придется.

Как оформить. Обратитесь в банк. Уточните возможность реструктуризации и предъявляемые к этому требования. Подтвердите свое положение документами. Банк передаст документы в межведомственную комиссию, которая примет решение о господдержке.

Сроки. Четкого срока нет — он зависит от банка. Реструктуризация может занять до нескольких недель или месяцев.

Нюансы для владельца ипотечной недвижимости

Желая продать обремененную недвижимость, продавец подвергается риску не получить назад вложенные им средства. Принудительная продажа обремененной жилплощади при участии банка — невыгодное для продавца предприятие. Большую выгоду можно получить при заключении сделки в обход финансовой организации, но тогда есть риск попасть в руки мошенников и потерять не только деньги, но и квартиру.

Справка! Участие третьей стороны сводит уровень риска по другим показателям к минимуму, но все же не исключает их полностью.

Как минимизировать потери?

Для минимизации возможных рисков и уменьшения собственных материальных потерь рекомендуется не доводить продажу ипотечного жилья до торгов. Гораздо выгоднее самостоятельно найти покупателя. Это позволит вернуть затраченные на погашение ипотеки средства и, возможно, даже остаться в плюсе.

Плюсы и минусы

Участие банка в продаже имущества является преимуществом для продавца, так как сводит риск мошенничества со стороны покупателя к нулю. Удобно и то, что большую часть документального оформления берет на себя финансовая организация, что позволит сэкономить на услугах юриста.

К минусам операции следует отнести сниженную скорость оформления. Неприятным моментом станет и то, что придется полностью подчиняться условиям банка.